Ökologie
Philip Schneider, Experte für technische Gebäudeausrüstung
Stefan Wind, Klimaschutzkoordinator

60% CO2-Ersparnis

24.000 m2 Gründächer

75% Energetisch
Modernisiert

60% CO2-Einsparung seit 1990
Umfassendes Modernisierungsprogramm
Das 18-stöckige Hochhaus mit 345 Wohnungen ist das Aushängeschild des Osdorfer Borns und präsentiert sich seit 2018 dank eines neuen Farbkonzepts hell und freundlich. Auch in direkter Nachbarschaft am Immenbusch modernisiert die SAGA zurzeit mehr als 700 Wohnungen.

Klimaschutz gehört zum
Selbstverständnis der SAGA

Wir bekennen uns ausdrücklich zu den Klimaschutzzielen des Hamburger Senates. Klimaschutz gehört zum gelebten Selbstverständnis des unternehmerischen Handelns des Konzerns. Die SAGA Unternehmensgruppe ist Mitglied der UmweltPartnerschaft Hamburg, führt für selbstgenutzte Einrichtungen ein Energieaudit nach DIN EN 16247 durch und bezieht zudem Ökostrom mit anspruchsvoller Zertifizierung.

In den vergangenen 30 Jahren wurden durch intensive Modernisierung und Instandhaltung der SAGA-Bestände erhebliche Beiträge zum Erhalt der Bausubstanz geleistet. Gleichzeitig wurde dadurch der Energieverbrauch insgesamt deutlich verringert und die Einsparquote im Sinne der Klimaschutzziele schon früh erreicht: Zwischen 1990 und 2018 wurden die vom SAGA-Konzernbestand verursachten CO2­-Emissionen für Heizung um circa 60 Prozent verringert, die Endenergieverbräuche für Heizung um etwa 50 Prozent.

CO2-Emissionen aller SAGA-Bestände für Heizung (1990 bis 2018)
CO2-Emissionen aller SAGA-Bestände für Heizung (1990 bis 2018)

Die SAGA Unternehmensgruppe hat den Anspruch, auf dem Gebiet moderner energetischer Standards und Innovationen führendes Wohnungsunternehmen in Deutschland zu sein. Das 2011 verabschiedete energetische Strategiekonzept „Gutes Klima für Hamburg“ beinhaltet unsere E³nergie-Strategie, verstanden als gleichzeitige Betrachtung der Handlungsfelder

  • EnergieEffizienz,
  • EnergieEinsparung,
  • Erneuerbare Energien.

Die E³nergie-Strategie beschreibt den konzeptionellen Rahmen für die energetische Modernisierung der Bestände sowie explizit den energetisch hochwertigen Wohnungsneubau.

Dabei geht es stets um:

  • Lösungsansätze zur Erreichung der langfristigen CO2-Ziele der Bundesregierung sowie der Freien und Hansestadt Hamburg bis zum Jahre 2050
  • Das gebotene Austarieren des Zielkonfliktes soziale Mieten versus Klimaschutz vor dem Hintergrund der satzungsmäßigen Verpflichtung der SAGA Unternehmensgruppe
  • Maßnahmenpakete mit optimalem Kosten-Nutzen-Verhältnis
  • Die Gewährleistung der Stabilität von Kaltmieten und Betriebskosten

Die SAGA Unternehmensgruppe investiert seit vielen Jahren in energieeffiziente Anlagentechnik und nachhaltige Dämmmaßnahmen, zum Beispiel durch den Verzicht auf kunststoffbasierte Dämmmaterialien. Im Bereich der Energieversorgung setzt der Konzern bewusst und unter dem Einsatz von Mehrkosten auf „grüne“ und erneuerbare Energien, wie etwa den Fernwärmeanschluss an den Energiebunker in Hamburg-Wilhelmsburg und weitere CO2-reduzierte Fernwärmenetze. Hinzu kommt der dezentrale Einsatz von erneuerbaren Energien wie Solarthermie- und Photovoltaik-Anlagen (PV) sowie der Einsatz von zertifiziertem Ökostrom. Auf diese Weise wird der dezentrale und ganzheitliche Quartiersansatz der SAGA nachhaltig verfolgt.

Mit der Dämmung von Fassaden, Dächern und Kellern, dem Einbau neuer Wärmeschutzfenster sowie der Installation von hocheffizienten Heizungsanlagen hat der SAGA-Konzern die Energieverbräuche seiner Wohngebäude stark reduziert. Jahr für Jahr werden im Durchschnitt rund 2.500 eigene Wohnungen energetisch modernisiert. Damit allein erbringt die SAGA eine zusätzliche Kohlendioxid-Einsparung von jährlich rund 2.600 Tonnen. Bei einem Gesamtbestand von 134.485 Wohnungen Ende 2018 betrug der Anteil energetisch modernisierter Wohnungen 75 Prozent.

SAGA-Endenergieverbräuche für Heizung (1990 bis 2018)
SAGA-Endenergieverbräuche für Heizung (1990 bis 2018)

Standard für SAGA-Neubauten ist das KfW-55-Effizienzhaus, das einen um 45 Prozent niedrigeren Primärenergiebedarf gegenüber den EnEV-Vorgaben (Zielwerten) hat. Energetische Sanierungen im Bestand, energetisch optimierte Neubauten und der Bau von 14 Passivhäusern mit insgesamt 400 Wohnungen trugen dazu bei, dass der gesamte durch Beheizung verursachte jährliche CO2-Ausstoß im Wohnungsbestand von 57 kg / m² im Jahr 1990 auf 25 kg / m² im Jahr 2018 sank. Dieser Wert für 2018 entspricht dem im ersten „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ von 2011 vereinbarten Ziel für das Jahr 2020 – die SAGA hat ihre Ziele somit bereits zwei Jahre eher erreicht.

Des Weiteren tragen aktuell sechs im Contracting betriebene größere Blockheizkraftwerke (BHKW) mit 275 Wohnungen dazu bei, durch dezentrale Heizenergieversorgung und elektrische Energieerzeugung CO2 einzusparen. Mehr als 30 SAGA-Neubauten mit über 2.500 Wohnungen werden in den nächsten Jahren ebenfalls über das Contracting-Modell an eine Heizenergieversorgung über BHKW angeschlossen.

Was wir uns vorgenommen haben:

Geplante CO2-Einsparungen in Bezug auf die Klimaziele des Hamburger Senats
Geplante CO2-Einsparungen in Bezug auf die Klimaziele des Hamburger Senats
Hamburger Elbinsel
Auf der Hamburger Elbinsel wird das Weltquartier mit Fernwärme aus direkter Nachbarschaft versorgt.

Der Anschluss an eine zunehmend mit erneuerbaren Energieträgern gespeiste Nahwärme ist das primäre Unternehmensziel für die Wärmeversorgung von Neubauten und Bestandsgebäuden. Die Hälfte aller SAGA-Wohngebäude ist an eine Fernwärmeversorgung verschiedener Betreiber angeschlossen, wie zum Beispiel das an den Wilhelmsburger Energiebunker angeschlossene Weltquartier.

Aktuell werden durch von Pächtern betriebene PV-Anlagen zwei Mieterstrom-Pilotprojekte im Baakenhafen in der HafenCity sowie an der Flughafenstraße umgesetzt, um den CO2-minimierenden Anteil der erneuerbaren und dezentral erzeugten Energien an der Stromversorgung zu erhöhen. Der Vorteil: Die Energie wird dort erzeugt, wo sie auch verbraucht wird.

Die SAGA Unternehmensgruppe hat zurzeit 60 überwiegend extensiv genutzte Gründächer auf Wohngebäuden, Pförtnerlogen und auch Fahrradhäusern mit einer Fläche von 24.000 m² errichtet. Hinzu kommen weitere 50 begrünte Garagen- und Carportanlagen mit einer Gesamtfläche von 34.000 m². Weitere 30 Gründächer auf Neubauten sind in der Planung bzw. Umsetzung. Darüber hinaus werden vermehrt Rigolen und Regenrückhaltebecken in Neubauvorhaben zur Erhöhung des Anteils an Versickerungsflächen und des Schutzes bei Starkregenereignissen gebaut, wie zum Beispiel beim Bauvorhaben „Am Weißenberge“ in Hamburg-Ohlsdorf mit seinem RISA-Regenwasser-Infrastruktur-Projekt.

Am Weißenberge
Im SAGA-Quartier „Am Weißenberge“ in Hamburg-Ohlsdorf werden Gründächer auf breiter Ebene genutzt und zugleich für ein intelligentes Projekt zur Regenwassernutzung eingesetzt.

Die SAGA setzt eine Vielzahl extern und auch eigens initiierter energetischer Quartierskonzepte um, wie etwa in den Quartieren Rothenburgsort, Harburg, Iserbrook und Bergedorf-West. Das Ziel dieser Konzepte ist es, durch bauliche und technische energetische Maßnahmen an und in Gebäuden – unter Berücksichtigung einer nachhaltigen Mobilität – eine maximale CO2-Reduzierung mit geringen und sozial verträglichen CO2-Vermeidungskosten auf Quartiersebene zu garantieren.

Um die Effizienz diverser Energieerzeugungsanlagen, die von erneuerbaren Energieträgern versorgt werden, im Betrieb bewerten zu können, hat die SAGA bereits vor Jahren in den Bereichen Solarthermie-, Photovoltaik- und Wärmepumpenanlagen sowie Passivhäuser umfangreiche Evaluationen durchgeführt – ein eindrucksvoller Beleg für den Ansatz, einen ganzheitlichen und nachhaltigen Gebäudebetrieb sicherzustellen

Projekt Blüh- und Insektenwiesen

Auch die SAGA will auf ihre Weise zur Biodiversität beitragen. Wir wollen dem Wunsch vieler Mieter in den nächsten Jahren nachkommen und die Bepflanzung beispielsweise von Grünzügen neu denken. Zur Förderung der Wohnzufriedenheit und Nachhaltigkeit wurde in diesem Jahr in Kooperation mit dem NABU das Projekt Blüh- und Insektenwiesen in Rahlstedt-Ost aufgesetzt, das auch Mieterinteressen berücksichtigt. Im März 2020 soll es in dem RISE-Gebiet starten. Seit 2017 besteht hier bereits ein eigenes Bienenprojekt mit einer wöchentlichen Bienensprechstunde und einem jährlichen Honigerntefest. Vorgesehen sind Ergänzungsprojekte wie etwa der gezielte Einsatz und Einbau von Vogelkästen und Insektenhäusern.

Der SAGA-Konzern führt neben umfangreichen energetischen Großprojekten eine ganze Reihe weiterer Einzelprojekte durch bzw. wird diese demnächst aufsetzen. Dazu gehören:

  • Effiziente Trinkwarmwasser-Erwärmungsanlagen als Speicherladesysteme. In Summe wurden konzernweit 3.000 dieser Anlagen eingebaut, 75 Prozent davon als Speicherladesysteme
  • Brennwertkessel in Bestandsheizungsanlagen. Aktuell werden in den SAGA­Beständen 1.600 solcher Brennwertkessel eingesetzt
  • Durchflussmengenbegrenzer in der Trinkwasserinstallation
  • LED-Beleuchtung in Unternehmenszentrale, Geschäftsstellen, Allgemein- und Außenbereichen in den Wohnquartieren
  • Energieeffiziente Aufzüge
  • Errichtung und Einsatz von E-Mobilität in Unternehmenszentrale, Geschäftsstellen und Neubauprojekten

Die SAGA Unternehmensgruppe kümmert sich seit 2004 gemeinsam mit externen Partnern im Sinne eines intelligenten Abfallmanagements intensiv um eine bessere Mülltrennung in ihren Quartieren. Durch die Beratung der Mieter zur korrekten Mülltrennung konnte das durchschnittliche Restmüllvolumen bis 2018 bei den wöchentlichen Leerungen von 130 Liter auf 82 Liter je Wohnung deutlich gesenkt werden. Gleichzeitig wurde das Behältervolumen für Papier, Biomüll und die gelbe Tonne aufgestockt. Mit diesen Maßnahmen und Ergebnissen leistet die SAGA einen wichtigen Beitrag zum Erfolg der Hamburger Recyclingoffensive. Gemeinsam mit erfahrenen Abfallmanagementfirmen wird das Restmüllvolumen in den kommenden Jahren durch eine optimierte Mülltrennung weiter reduziert.

Die SAGA Unternehmensgruppe initiiert diverse energetische Sonderprojekte, um vor dem Hintergrund der gebotenen Minimierung von Treibhausgasen einen zusätzlichen festen und kontinuierlichen Beitrag für den Klimaschutz zu leisten. Dazu zählt unter anderem das Forschungsprojekt zur „Einbindung regenerativer Niedertemperaturwärme in ein Fernwärmenetz in Kombination mit dezentraler und zentraler Trinkwarmwassererwärmung mit dem Ziel des maximalen systembedingten solaren Ertrags“.

Des Weiteren kümmert sich die SAGA in einem Erstaufschlag auch um das Thema „graue Energie“. Anhand einer konkreten Bestandsbebauung in Hamburg­Wandsbek werden Sanierung und Abriss­-Neubau in Anlehnung an das Rahmenwerk für „Klimaneutrale Gebäude und Standorte“ der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) bewertet. Dabei soll der CO2-Ausstoß beider Herangehensweisen im Lebenszyklus verglichen werden. So wird neben dem Energieverbrauch der Gebäude im Betrieb auch die sogenannte graue Energie berücksichtigt, also die bei der Errichtung bzw. Sanierung des Gebäudes unter anderem in der Form von Materialien aufgewandte Energie.

Eine große Herausforderung nicht nur für die SAGA Unternehmensgruppe ist die Frage, wie Klimaschutz und sozialverträgliche Mieten gleichermaßen ihre Berücksichtigung finden können. Die Hamburger Wohnungswirtschaft ist der Erreichung der erforderlichen Klimaschutzziele der Freien und Hansestadt durch eine angemessene CO2-Vermeidungsstrategie verpflichtet. Volkswirtschaftlich betrachtet geht es dabei um die Internalisierung externer Effekte einerseits und um die Lösung des bestehenden Zielkonfliktes zwischen der Vermeidung von CO2-Emissionen und der Absicherung sozialverträglicher Mieten andererseits. Vor dem Hintergrund der Erfahrungen bei der Umsetzung der EnEV sowie angesichts der unverändert überhitzten Baukonjunktur steht zu vermuten, dass eine CO2-Vermeidungsstrategie, die allein auf die energetische Ertüchtigung der Gebäude ausgerichtet ist, nicht zielführend sein kann. Mithin gilt es, im Sinne der Lösung des beschriebenen Zielkonfliktes die erforderliche Effizienz einer wohnungswirtschaftlichen CO2-Vermeidungsstrategie durch technische Innovationen und kluge Handlungsansätze abzusichern.

Horner Geest Grafik
Das Beispielquartier Horner Geest in einer schematischen Darstellung: Die SAGA Unternehmensgruppe und die HANSA Baugenossenschaft halten hier zusammen rund 5.000 Wohnungen.

Der Lösungsansatz kann wie folgt aussehen:

Die SAGA denkt stets im Quartierskontext wie etwa bei ihrer Mieten- und Belegungspolitik. Die Nutzung einer weitergedachten ganzheitlichen Quartiers- bzw. Portfoliobilanz auch unter klimapolitischen Gesichtspunkten schafft den nötigen Spielraum für die gebotenen innovativen Versorgungskonzepte. Die Konzeptionierung und Implementierung dieses Portfolioansatzes für die Sparte Wohnen setzt voraus, dass nach dem Hamburger Klimaschutzplan 2030 / 2050 die CO2-Einsparziele für den Gebäudesektor und den Wohngebäudebereich auf Jahresebene abgeleitet werden und die Zielerreichung messbar gemacht wird. Bei Übererfüllung erhält ein Wohnungsunternehmen einen Bonus, bei Zielverfehlung greift ein Malus-System entsprechend den CO2-Vermeidungszielen bzw. den CO2-Vermeidungskosten. Nicht zuletzt müssten im Sinne eines vereinfachten Zertifikatehandels für die gesamte Hamburger Wohnungswirtschaft CO2-Emissionen handelbar gemacht werden. Auf der Grundlage einer Experimentierklausel im Rahmen der Hamburger Klimaschutzgesetzgebung kann auf diese Weise die Basis für Effizienzsteigerungen durch Innovation geebnet werden. Einschränkend sei darauf hingewiesen, dass die CO2-Reduktion in der Sparte Wohnen mittelfristig nur auf CO2-Bilanzierungsebene und nicht durch vollumfängliche Emissionsvermeidung erreicht werden kann.

Dietmar Walberg

3 Fragen An:

Dietmar Walberg ARGE / Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V.

Sie haben gemeinsam mit dem Büro MEGAWATT die Studie „Quartierssanierung versus Gebäudeoptimierung“ entwickelt, bei der Szenarien-Modelle für die SAGA und die HANSA Baugenossenschaft an einem konkreten Quartier errechnet wurden. Was hat Sie dabei am meisten überrascht?
Walberg: Einleitend möchte ich anmerken, dass das Gebäudeszenario in erster Linie auf die Energiekennwerte des Hamburger Masterplans von 2013 und des Klimaplans von 2015 ausgerichtet ist. Das in der Studie weitergedachte Quartiersszenario richtet sich hingegen sektorenübergreifend auf die allgemeinen Klimaschutzziele des Bundes und in Hamburg, also beispielsweise mindestens 80 Prozent CO2-Reduzierung bis 2050. Das Szenario in unserem Beispielquartier Horner Geest wäre im Zeitablauf bei einem direkten Vergleich insgesamt um 20 Mio. Euro günstiger als das herkömmliche Gebäudeszenario, und das bei gleichzeitig besseren Effekten für die Umwelt.

Was bedeutet das?
Walberg: Anhand dieses Quartiersszenarios können wir – ganzheitlich im Sinne eines Portfolios gedacht – intelligentere Energieversorgungskonzepte realisieren. Bis 2050 könnten wir sogar eine Übererfüllung für unser Beispielquartier erreichen, also eine höhere CO2-Reduzierung. Durch einen insgesamt erhöhten Anteil insbesondere lokal einzusetzender erneuerbarer Energieformen wie etwa Solaranlagen oder Wärmepumpen wird das Quartiersszenario kostengünstiger als das reine Dämmen und Optimieren aller Einzelgebäude. Das zeigt unsere Studie eindeutig. Vorstellbar sind aus unserer Sicht perspektivisch alternative Betreibermodelle, die weitere Vorteile versprechen.

Und was haben die Mieter davon?
Walberg: Über den Quartiersansatz wäre man nicht mehr zwingend daran gebunden, im Sinne der Erreichung der Klimaziele wirklich jedes Gebäude pauschal aufwendig energetisch zu modernisieren und damit letztlich flächendeckend für eine erhöhte Miete zu sorgen. Entscheidend ist, was ein Quartier unter dem Strich an CO2 einspart. Hier ergeben sich Spielräume, beispielsweise auch einzelne historische Gebäude so zu belassen, wie sie sind. Unser Modell verspricht also einen ganz neuen Lösungsansatz im bestehenden Zielkonflikt soziale Mieten versus Klimaschutz.