Ökonomie
In Summe nachhaltig

4,2 Mrd. Euro Investitionen

14,7 Jahre durchschnittliche
Mietdauer

20% unterhalb des
Mietspiegels

Dr. Thomas Krebs, Wilfried Wendel
Vorstand und Geschäftsführung

Erfolgreiches Geschäftsmodell

Hamburgs große Vermieterin gehört hinsichtlich der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zu den führenden Wohnungsunternehmen in Deutschland. Im Mittelpunkt der strategischen Ausrichtung der SAGA Unternehmensgruppe steht die nachhaltige und kundenorientierte Quartiersentwicklung als Voraussetzung für die eigene wirtschaftliche Leistungsfähigkeit. Grundlagen dafür sind die konsequente Ausrichtung auf das Kerngeschäft und die unternehmerische Eigenständigkeit verknüpft mit einem entsprechenden Selbstverständnis sowie einer Unternehmenskultur, die durch Eigenverantwortung, Kundenorientierung und gelebtes Verantwortungsbewusstsein gekennzeichnet ist. Das untrennbar damit verbundene Geschäftsmodell ist ein Erfolgsgarant und hat unverändert Bestand: Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des SAGA-Konzerns und die erfolgreiche Quartiersentwicklung sind zwei Seiten einer Medaille. Nachhaltigkeit gehört in diesem Zusammenhang zum tradierten Selbstverständnis. Sie ist in ökologischer, sozialer und auch ökonomischer Hinsicht von zentraler Bedeutung für den Gesamterfolg des Unternehmens.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete aller SAGA-Wohnungen liegt seit mehr als 10 Jahren konstant um rund 20 Prozent unterhalb des Mittelwertes des Hamburger Mietenspiegels.
Hauke Jannsen

verantwortet seit Anfang 2018 den Geschäftsbereich Unternehmensplanung, zu dem die Themenfelder Unternehmensentwicklung, Risikomanagement, Portfoliomanagement und Controlling gehören.

Unser Zielbild ist nach klaren Leitlinien ausgerichtet:

  • Die SAGA Unternehmensgruppe versteht sich als Systemvermieterin, Stadtentwicklungspartnerin und Quartiersentwicklerin zur Wahrung der sozialen und ökologischen Balance und Qualität in den Wohnquartieren wie auch zur Sicherung des Standorts Hamburg
  • Die SAGA Unternehmensgruppe ist ein immobilienwirtschaftliches Kompetenzzentrum im Kontext der Quartiersarbeit und Vermögensposition zur Sicherung der Zukunftsverpflichtungen Hamburgs
  • Die SAGA Unternehmensgruppe ist Großinvestor, Mittelstandsmotor und Konjunkturstütze für Hamburg und seine Metropolregion

Seit Anfang 2017 firmiert Hamburgs große Vermieterin als SAGA Unternehmensgruppe. Die Umbenennung basierte auf einem umfangreichen Leitbildprozess und der Tatsache, dass die SAGA innerhalb der kommenden Jahre sämtliche Anteile der GWG aufgekauft haben wird. Die organisatorische Neuordnung des vormaligen Gleichordnungskonzerns aus SAGA und GWG fand bereits 2009 ihren Abschluss. Die wirtschaftliche Entwicklung der vergangenen knapp 20 Jahre ist von einem weiter zunehmenden Cashflow sowie einem erheblichen Anstieg der Jahresüberschüsse gekennzeichnet. Gleichzeitig ging in diesem Zeitraum die Mietrückstands- wie auch die Leerstandsquote auf ein sehr niedriges Niveau zurück.

Die erfolgreiche Gesamtentwicklung des SAGA-Konzerns hat sich im Geschäftsjahr 2018 fortgesetzt. Das Unternehmen zeichnet sich im Branchenvergleich durch überdurchschnittlich hohe Bestandsinvestitionen in Modernisierung und Instandhaltung aus. Das Investitionsvolumen im abgelaufenen Geschäftsjahr basiert insbesondere auf signifikant höheren Neubauinvestitionen. Der Umsatz des SAGA-Konzerns lag 2018 bei 980,6 Mio. Euro, die Eigenkapitalquote bei 42 Prozent. Der Jahresüberschuss (EAT) betrug 205,8 Mio. Euro, der Cashflow rund 320 Mio. Euro.

Essenzieller Baustein der Unternehmensstrategie ist die wertorientierte und nachhaltige Bestandsentwicklung. Bestandspotenziale werden bei der SAGA Unternehmensgruppe frühzeitig identifiziert. So wird vorausschauend damit begonnen, diese in ihrer Qualität im jeweiligen Quartierskontext abzusichern und auszubauen. Ziel ist es, die Bestände auf einem marktgerechten Niveau zu halten und weiterzuentwickeln. Die Modernisierungsinvestitionen betrugen 2018 11,66 Euro je m² Wohnfläche und die Instandhaltungsintensität lag bei 18,19 Euro je m² Wohnfläche, jeweils über die Gesamtfläche aller SAGA-Wohnungen berechnet.

Mehr als 4,2 Mrd Euro hat die SAGA seit 1999 in die Instandsetzung, Modernisierung und den Neubau investiert
Immenbusch
Hohe Investitionen in die Quartiere für die Mieter In den vergangenen rund 20 Jahren hat die SAGA Unternehmensgruppe insgesamt 4,228 Mrd. Euro in Instandhaltung und die Modernisierung ihrer Bestände investiert, davon 1,988 Mrd. Euro in die energetische Modernisierung und 1,885 Mrd. Euro in die Instandhaltung.

Die SAGA Unternehmensgruppe bietet gute Wohnqualität zu bezahlbaren Mieten und wirkt damit mietpreisdämpfend auf den Hamburger Wohnungsmarkt. Die Mieten werden aus dem Geschäftsmodell stets quartiersbezogen abgeleitet. Die nicht preisgebundenen Mieten orientieren sich grundsätzlich am Mittelwert des Hamburger Mietenspiegels. Dies gilt insbesondere auch für Neuvermietungsmieten im Bestand. Regelmäßige Mietanpassungen, die individuell, angemessen und standortbezogen bewertet werden, ermöglichen dabei die Gestaltung von gestaffelten nachbarschaftsorientierten Mietenkonzepten.

Rhiemsweg
Im Rhiemsweg in Hamburg-Horn entstanden 34 öffentlich geförderte Wohnungen mit einer anfänglichen Nettokaltmiete von 6,20 Euro je m².
Quartiere mit hohem SAGA-Bestand
Quartiere mit hohem SAGA-Bestand

Die SAGA-Mieten bleiben moderat: Die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete über die 134.485 Wohnungen des Konzerns lag 2018 bei 6,64 Euro je m² und damit nahezu auf dem Niveau der Eingangsmiete für den öffentlich geförderten Wohnungsbau von 6,50 Euro je m². Die SAGA-Mieten liegen weiter deutlich unter dem Mittelwert des Hamburger Mietenspiegels von 2017 mit 8,44 Euro je m².

SAGA-Mietenstruktur: Anzahl der Wohnungen
SAGA-Mietenstruktur: Anzahl der Wohnungen

Der vermietungsbedingte Leerstand betrug Ende 2018 0,2 Prozent, die Vermietungsquote lag bei 99 Prozent, was einer Vollvermietung entspricht. Rund 27 Prozent aller SAGA-Wohnungen waren zu diesem Zeitpunkt preisgebunden. Die SAGA-Betriebs- und -Heizkosten liegen wegen des aktiven Kostenmanagements unterhalb des aktuellen Hamburger Betriebskostenspiegels. Die für 2017 abgerechneten Betriebs- und Heizkosten betrugen 2,90 Euro je m². Die Heizkosten haben daran einen Anteil von 0,90 Euro.

Die Wohnungsvermietung erfolgt durch unsere Geschäftsstellen direkt in den Quartieren. Eine nachbarschaftsorientierte Vermietung fördert die Integration der Bewohner, dies zeigen die Erfahrung und die hohen Wohnzufriedenheitswerte der vergangenen Jahre. Der mit der Freien und Hansestadt Hamburg geschlossene Kooperationsvertrag beinhaltet eine vereinbarte Versorgungsquote verschiedener Wohnungsberechtigter durch die SAGA. Er überzeugt durch eine flexible Wohnungsvergabe im jeweiligen stadtentwicklungspolitischen Kontext. Im Geschäftsjahr 2018 versorgte die SAGA im Rahmen des Kooperationsvertrags insgesamt rund 3.500 „§ 5-Schein-Inhaber“ und „vordringlich Wohnungssuchende“ mit Wohnraum. Die SAGA Unternehmensgruppe wird im laufenden Jahr 2019, im Zuge der Reduzierung der Belegung der Unterkünfte für Flüchtlinge mit Perspektive Wohnen der städtischen Einrichtung fördern und wohnen, zusätzlich 150 Wohnungen zur Verfügung stellen.

Anzahl der SAGA-Wohnungen nach Baualtersklassen
Anzahl der SAGA-Wohnungen nach Baualtersklassen

Die SAGA Unternehmensgruppe hat den erklärten Anspruch, ihre Kunden über eine nachbarschaftsorientierte Vermietung, über eine dauerhafte Pflege der Außenanlagen und Eingangsbereiche sowie über eine begleitende Quartiersarbeit (s. Kapitel Stadtentwicklung und Gesellschaft) mit Förderung des ehrenamtlichen Engagements sowie von Projekten und Initiativen im Bereich Sport, Kunst und Kultur zufriedenzustellen und sie möglichst langfristig zu halten und zu binden. Über unsere dezentrale Organisation verbunden mit den grundsätzlich residenzpflichtigen 230 Hauswarten sorgen wir für die gebotene persönliche Nähe in unseren Quartieren. Die durchschnittliche Mietdauer bei der SAGA lag Ende 2018 bei 14,7 Jahren. Die Fluktuationsrate betrug im abgelaufenen Jahr 5,6 Prozent. Insgesamt wurden rund 7.500 neue Mietverträge geschlossen. Mehr als 2.000 Wohnungen wurden an „vordringlich Wohnungssuchende“ vermietet und weitere rund 1.400 Wohnungen an „§ 5-Schein-Inhaber“. Insgesamt wurde damit fast die Hälfte aller Neuvermietungswohnungen an besondere Nachfrager-Gruppen vergeben.

SAGA-Wohnungsbestand nach Zimmerzahl
SAGA-Wohnungsbestand nach Zimmerzahl

Der SAGA-Konzern führt seit vielen Jahren regelmäßig eine Wohnzufriedenheitsanalyse (WZA) durch, um die Mieterzufriedenheit und die verschiedenen damit verbundenen Aspekte zu ermitteln. Bei der aktuellen WZA wurden fast 6.500 Mieter von einem unabhängigen Institut befragt. Das Ergebnis: 86 Prozent der Befragten sind mit ihrem Vermieter insgesamt zufrieden (Schulnoten 1 bis 3), 90 Prozent sind mit ihrer Wohnung an sich zufrieden. Zu unserer Marktforschung gehören ergänzend regelmäßige jährliche Vermietungstests in unseren Geschäftsstellen sowie bei der Unternehmenstochter HWC Hamburger Wohn Consult Gesellschaft für wohnungswirtschaftliche Beratung mbH als virtueller Geschäftsstelle. Die Kundenbefragung wird inkognito durch Dritte durchgeführt. Sie hilft, die gebotene Qualität abzusichern, sie zu hinterfragen und auf diesem Weg stets besser zu werden. Die Tests erfolgen über einen Mix aus Telefonaten, E-Mails, Besuchen von Geschäftsstellen sowie über Wohnungsbesichtigungen. Dabei geht es unter anderem um Themen wie Reaktionszeit, Erreichbarkeit und Beratungsqualität. Die Gesamtperformance aller Unternehmensbereiche erreichte 2018 einen Wert von stabilen 88 Prozent.

Der Einsatz neuester Technik für Mieter beschränkt sich bei der SAGA Unternehmensgruppe nicht nur auf moderne Rauchwarnmelder. Als große Bestandshalterin haben wir den Anspruch, ein attraktives und breit aufgestelltes TV- und Medienangebot verfügbar zu machen. Nachdem die Breitbandkabelnetze in den SAGA-Quartieren modernisiert wurden, werden seit Herbst 2018 nach und nach 130.000 SAGA-Haushalte mit einem modernen separaten Glasfaserkabel ausgestattet, das einen Internetzugang mit Gigabit-Hochgeschwindigkeit ermöglicht. Wir wollen damit unseren Beitrag zur Digitalisierung leisten und haben insbesondere die Versorgung von Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen im Blick. Die SAGA Unternehmensgruppe hat dazu eine Vereinbarung mit der ImmoMediaNet als Vertragspartnerin geschlossen. Der pilothafte Ausbau des Netzes startete in den Beständen am Gleiwitzer Bogen in Hamburg-Jenfeld. Es folgen Langenhorn, Bramfeld und Eidelstedt. Die SAGA-Mieter erhalten so die Option auf leistungsfähigere Telefonie- und Internetangebote mit einem Vertragspartner ihrer Wahl. Kosten für die Umrüstung entstehen ihnen dabei nicht. Darüber hinaus werden in den Außenanlagen WLAN-Hotspots eingerichtet, in die sich die Mieter einwählen können. Auf diese Weise wird eine unterbrechungsfreie Kommunikation in den Quartieren sichergestellt, die für einen erheblichen Mehrwert der Wohn- und Aufenthaltsqualität sorgt.

Oskar-Schlemmer-Strasse
Aufbruch in digitale Zeiten: Mit dem flächendeckenden Glasfaserausbau bis in einzelne Wohnungen hinein ist die SAGA Vorreiterin der Branche.

Die SAGA Unternehmensgruppe ist für ihre Mieter da!

  • Wir sind Ansprechpartner vor Ort in 18 Geschäftsstellen sowie rund 140 Hauswartstützpunkten in den Wohnanlagen
  • Wir organisieren und veranstalten jedes Jahr das kostenlose Sportprogramm move! in ausgewählten SAGA-Quartieren (s. Kapitel Stadtentwicklung und Gesellschaft)
  • Wir ermöglichen Wohnungstausch im Bestand, speziell für die Generation 65+
  • Wir halten einen 24-Stunden-Notdienst an 365 Tagen im Jahr vor
  • Wir organisieren und veranstalten Mieter- und Quartiersfeste
  • Wir veranstalten Feste mit Jubiläumsmietern
  • Unsere Kundenzeitschrift „WIR gemeinsam“ erscheint sechsmal jährlich werbefrei mit einer Auflage von rund 135.000 Exemplaren

Die SAGA Unternehmensgruppe ist davon überzeugt, dass die Herausforderungen in der Metropolregion Hamburg mit Blick auf anhaltend angespannte Teilwohnungsmärkte nur angebotsorientiert durch den Neubau von bezahlbarem Wohnraum nachhaltig zu lösen sind. Der Hamburger Weg des „Bündnisses für das Wohnen“ sowie der kooperativen Stadtentwicklung mit öffentlichen wie privaten Partnern ist und bleibt in diesem Kontext seit 2011 ein Erfolgsmodell. Das im „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ verabredete Ziel von jährlich rund 1.000 Baubeginnen der SAGA wurde schon 2013 erstmals erreicht und in den Folgejahren verstetigt. 2016 erneuerte die SAGA Unternehmensgruppe ihre Zusage mit dem Ziel, künftig durchschnittlich rund 2.000 Baubeginne jährlich auf den Weg zu bringen. Ein Jahr später wurden mehr als 1.900 und 2018 erstmals mehr als 2.000 Baubeginne realisiert.

Das SAGA-Neubauprogramm fußt auf drei Säulen: einer behutsamen Nachverdichtung auf eigenen Grundstücken, dem Neubau auf städtischen und privaten Grundstücken sowie der Revitalisierung bestehender Quartiere durch Abriss und Neubau im Sinne einer Stadtreparatur, wobei eine deutliche Wohnflächenmehrung erreicht wird. Dabei gehen wir neue Wege und kooperieren mit Partnern aus der Wirtschaft, Verwaltung und Politik – und wir bauen, wo geboten, im sogenannten Drittelmix.

Im Rahmen der Nachverdichtung entstanden mitten im historischen Hamburger „Münzviertel“ 14 öffentlich geförderte Wohnungen.

Die Herausforderung dabei ist, den gebotenen hohen qualitativ-ästhetischen Anspruch an die Architektur mit sozial verträglichen Mieten in Einklang zu bringen. So haben wir beispielsweise unseren Bestand im Weltquartier in Wilhelmsburg durch eine im Quartierskontext maßstäbliche und preisgekrönte Architektur ergänzt. Aber auch viele kleinteilige Projekte, verstanden als behutsame Nachverdichtung, gehören zu den Bausteinen unseres Bauprogramms. Dabei reagieren wir auf die Bedürfnisse der Menschen im Quartier und ­realisieren beispielsweise barrierefreie Wohnungen mit Serviceangeboten speziell für ­Senioren (s. Kapitel Stadtentwicklung und Gesellschaft), die somit auch im Alter ein selbstbestimmtes Leben in ihrer gewohnten Umgebung führen können. Im Zuge des Senatskonzepts „Mehr Stadt in der Stadt“ sowie auch „Mehr Stadt an neuen Orten“ konnten in den zurückliegenden Jahren darüber hinaus interessante Flächen mobilisiert werden, auf denen zum Teil ganz neue Quartiere entstehen. Für die SAGA Unternehmensgruppe gehört es zum Selbstverständnis, sich als Quartiersentwicklerin bei Projekten wie dem Pergolenviertel oder am Baakenhafen in der HafenCity zu beteiligen und dabei mit anspruchsvoller Architektur zeitgemäßen und öffentlich geförderten Wohnraum zu schaffen. Voraussetzung für eine anhaltend hohe Neubauleistung der SAGA bleibt auch künftig unverändert die Verfügbarkeit von geeigneten Grundstücken mit Plan- bzw. Baurecht sowie eine entsprechende Förderlandschaft, ohne die die ambitionierten Neubauziele nicht zu stemmen sein werden.

953 Mio. Euro wurden von der SAGA zwischen 2011 und 2018 in den Neubau investiert
Baakenhafen
Öffentlich geförderter Wohnungsbau in Toplage: In der HafenCity entstehen am Baakenhafen direkt an der Wasserkante 180 Wohnungen.

Aktuell hat die SAGA Unternehmensgruppe mehr als 7.000 Wohnungen in der Planung und Bauabwicklung. Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt bei rund 65 m². Die Neubauten unseres Unternehmens werden grundsätzlich im Energiestandard KfW 55 errichtet. Fast alle Wohnungen sind öffentlich gefördert.

Die SAGA Unternehmensgruppe führt ihre Instandhaltungen und Aufwandsmodernisierungen ungeachtet der hohen Neubauanstrengungen planmäßig fort, soweit dies der angespannte Markt zulässt. 2018 etwa wurden 140,8 Mio. Euro in die Instandhaltung und rund 90 Mio. Euro in die Aufwandsmodernisierung investiert. Insgesamt befanden sich im zurückliegenden Geschäftsjahr etwa 3.300 SAGA-Wohnungen in einer Modernisierungsphase. Bis 2022 gibt es im SAGA-Konzern einen Investitionsbedarf von rund 460 Mio. Euro (ohne Neubau), dessen Abarbeitung in der entsprechenden Mittelfristplanung vorgesehen ist.

Seit dem Jahr 2000 wurden rund 1,9 Mrd. Euro in die regelhafte Instandhaltung und 400 Mio. Euro in die reine Modernisierung der Bestände investiert.
SAGA-Baubeginne und -Baufertigstellungen von 2011 bis 2019
SAGA-Baubeginne und -Baufertigstellungen von 2011 bis 2019